Почему климат вдруг стал темой для юристов и арендодателей
Еще десять–пятнадцать лет назад разговор про изменение климата в аренде сводился максимум к обсуждению утепления офиса и счетов за отопление. До примерно 2015 года большинство договоров вообще не затрагивали тему наводнений, экстремальной жары или перебоев с энерго‑ и водоснабжением. Но после Парижского соглашения, череды аномальных летних температур в Европе и рекордных наводнений в Азии, тема «аренда коммерческой недвижимости с учетом климатических рисков» стала звучать уже не в научных статьях, а в переговорных комнатах и судах. В 2020‑х, особенно после пандемии и энергетического кризиса, собственники и арендаторы начали считать климат не фоном, а прямым фактором стоимости и безопасности объектов. Сейчас, в 2025 году, серьезные игроки редко заключают крупный договор без отдельного раздела про климатические риски, распределение расходов на адаптацию и порядок действий при чрезвычайных погодных ситуациях.
Историческая справка: от «погода – дело природы» до климатических оговорок
Если смотреть исторически, до 1990‑х тема климата в аренде вообще не появлялась: максимум в договоре прописывали форс‑мажор и общие формулировки вроде «стихийные бедствия». Когда начали расти страховые выплаты за ущерб от штормов и наводнений, страховщики первыми стали требовать данные о зоне затопления, ветровых нагрузках, качестве крыши. Постепенно эти требования перекочевали в условия аренды. После 2010 года, с ростом ESG‑повестки, начали появляться «зеленые» офисы и ТРЦ, а в договорах — разделы об энергоэффективности и снижении выбросов. Но настоящий сдвиг случился в 2020‑е, когда стала очевидной необходимость долгосрочной аренды недвижимости с защитой от последствий изменения климата: арендаторы стали спрашивать не только про площадь и парковку, но и про риски затопления, перегрева, перебоев с инфраструктурой, а за ними подтянулись девелоперы, банки и города, встраивая климат в стандарты строительства и эксплуатации.
Базовые принципы учета климатических изменений в новых арендах
Сегодня учет климата в аренде — это не один пункт в приложении, а набор принципов, который проходит через весь договор. Во‑первых, проводится элементарный климатический скрининг: риск наводнений, перегрева, лесных пожаров, штормов, отключений света и воды. На основе этого определяют, кому принадлежат обязанности по защите объекта: кто ставит дополнительные дренажные системы, модернизирует кондиционирование, утепляет кровлю. Во‑вторых, стороны заранее договариваются, что считать «обычным» риском (входит в эксплуатационные расходы), а что — «чрезвычайным» и ведущим к пересмотру условий. В‑третьих, закладывается гибкость: пересмотр арендной платы или сроков в случае ужесточения норм, новых требований страховщиков или города. И, наконец, прописывается доступ к данным: кто собирает информацию о потреблении ресурсов, выбросах и инцидентах, и как она используется для последующих улучшений.
Юридическое сопровождение и страхование: без «мелкого шрифта» уже не обойтись
Когда в сделке появляются климатические риски, возрастает роль юристов и страховщиков. Юридическое сопровождение договоров аренды с учетом климатических изменений уже включает не только проверку прав собственности, но и анализ градостроительных регламентов, карт подтопления, требований по энергоэффективности и устойчивости к экстремальной погоде. Важно, чтобы юридическая команда не просто переписала в договор общие фразы о форс‑мажоре, а помогла структурировать, кто и за чей счет устанавливает дополнительные инженерные системы, что происходит при частичной потере функциональности помещения, и как учитывать простои. Параллельно обсуждается страхование арендованной недвижимости от рисков изменения климата: не все полисы покрывают, например, «медленный» ущерб от просадки грунта или перегрева оборудования. Грамотно связать условия страховки и аренды — задача, которая теперь решается на старте, а не после первой большой грозы.
Примеры реализации: как это работает в реальных договорах
Чтобы не говорить абстрактно, можно выделить несколько типовых сценариев, в которые уже встраивается разработка договора аренды недвижимости с учетом климатических рисков. Представим бизнес‑центр в городе, где участились летние волны жары и перебои с электроснабжением. Арендатор — IT‑компания с чувствительной серверной. В договоре сразу прописывают требование к резервному энергоснабжению, уровню охлаждения и порядок компенсаций, если офис становится непригоден для работы из‑за отказа систем в аномальную жару. Другой пример — склад у реки в потенциальной зоне подтопления: в аренде фиксируется уровень допустимого риска, обязанности по повышению пола, установке дренажа, а также критерии, при которых арендатор может временно вывести товар или расторгнуть договор без штрафов. В обоих случаях климат — не фон, а часть экономической модели сделки, влияющая на цену, срок и распределение расходов.
Практические шаги: как встроить климат в переговоры об аренде
Чтобы учет изменений климата перестал быть теорией, удобно двигаться по простому алгоритму.
1. Сначала собрать базовую информацию о рисках конкретного объекта: официальные карты подтоплений, прошлые инциденты, оценки страховщиков и местных властей.
2. Затем сформировать список ключевых уязвимостей для конкретного бизнеса: хранение товаров, критичность ИТ‑инфраструктуры, зависимость от транспортных путей.
3. После этого вынести климатическую повестку в переговоры: обсудить с арендодателем возможные меры по адаптации и их бюджет.
4. Зафиксировать в договоре конкретные показатели (например, допустимая температура в помещении, время реакции на аварии, частота модернизаций систем).
5. И, наконец, предусмотреть регулярный пересмотр климатического блока, чтобы договор не устаревал по мере обновления норм и появления новых данных о рисках.
Частые заблуждения при учете климата в аренде
Одно из самых распространенных заблуждений звучит так: «Мы же в безопасном регионе, нас это не касается». На практике оказывается, что климатические изменения бьют не только по прибрежным городам: где‑то растет риск перегрева офисов и роста затрат на кондиционирование, где‑то — увеличивается частота сильных ветров, из‑за чего страдают фасады и крыши, а где‑то — возрастает вероятность отключений сетей. Еще один миф: «Все покроет страховка». Без тщательной проработки условий полиса и договора аренды может выясниться, что страховщик оплачивает только прямой ущерб, а простой бизнеса и переезд — головная боль арендатора. Наконец, многие полагают, что климатические пункты нужны только для больших долгосрочных проектов. Но даже краткосрочная аренда может резко подорожать, если арендодатель вдруг перекладывает растущие эксплуатационные расходы, связанные с жарой или холодом, на арендатора, не имеющего никакого влияния на технические решения.
Климат как конкурентное преимущество, а не только источник затрат
Важно уйти от восприятия климатического блока как очередной «обязательной бумажки». Для арендодателя продуманная работа с рисками — это инструмент повышения привлекательности объекта и его стоимости: помещения, устойчивые к экстремальной погоде, проще сдавать и дороже продавать. Для арендатора — это способ обеспечить предсказуемость расходов и снизить риск вынужденных простоев или переездов. Рынок уже двигается в сторону, где «просто снять квадратные метры» недостаточно: аренда коммерческой недвижимости с учетом климатических рисков становится новым стандартом. Те, кто сейчас, в 2025 году, научится честно оценивать уязвимости объекта, грамотно распределять обязанности в договоре и вкладываться в адаптацию, через несколько лет будут выглядеть не «перестраховщиками», а нормой, на фоне которой устаревшие подходы будут казаться рискованными и экономически необоснованными.